eulenspiegel - Ausgabe 823

& Bauen Seite 15 Anzeigensonderseite h en Wo nh Banke n un d ander e Anbiete r richte n sic h geziel t a n älter e Haus- und Wohnungseigen- tümer/inne n mi t Angebote n zu m Immobilien-Teilverkauf. Dabei verkaufe n Eigentümer:inne n bis maxima l 50 Prozen t de r eigene n Immobili e an Anbiete r un d erhal- te n dafü r ein e einmalig e Auszah- lung . Di e Immobili e dürfe n si e gege n Zahlun g eine s monatli- che n Nutzungsentgelt s weiter- hi n nutzen . Doc h für di e Immobi- lieneigentümer/inne n ist diese s Geschäftsmodell mit erheb- lichen rechtlichen und wirt- schaftliche n Risike n verbunde n un d in alle r Rege l deutlic h nach- teilige r als ei n entsprechende r Kredit . Die s zeig t sic h häufi g ers t be i eine m spätere m Gesamtver- kauf der Immobilie. Darauf mach t de r Verbraucherschutz- verban d Wohne n im Eigentu m (WiE ) aufmerksa m un d forder t de n Gesetzgebe r auf, diese s Geschäftsmodell zu m Schut z de r Verbraucher:inne n zu regulieren. In letzte r Zei t werbe n Banke n un d ander e Anbiete r verstärk t für de n Immobilien-Teilverkauf . Da s Modell , be i de m di e Anbiete r bi s zu 5 0 Prozen t eine r abbezahlten , lastenfreie n Immobili e kaufen , richte t sic h insbesonder e an älter e Haus - ode r Wohnungsei- gentümer/innen , di e aufgrun d ihre s Alter s häufi g nu r schwe r eine n Kredi t bekommen . Di e Vorzüg e erscheine n au f de n ers- te n Blic k verlockend : Di e Eigen- tümer/inne n erhalte n rasc h un d unkomplizier t finanziell e Liquidi- tät, etwa um Sanierungen durchzuführen . Gleichzeiti g kön- ne n sie di e Immobili e weiterhi n nutzen , inde m ei n Nießbrauch- rech t übe r de n veräußerte n An- tei l vereinbar t wird , für da s ei n monatliche s Nutzungsentgel t an de n Anbiete r zu zahle n ist. De r Teilverkau f ist in de r Rege l de r erst e Schrit t au f de m We g zu m spätere n Gesamtverkau f de r Immobili e an eine n Dritten . Verträg e könne n zwa r ei n Rück- kaufsrech t für de n Teilverkäufe r beinhalten . Ein Rückkau f ist abe r in de r Rege l so teuer , dass er in de r Praxi s nu r selte n realisier t werde n dürfte . Fü r de n Immo- bilien-Teilverkau f gib t es bishe r keinerle i gesetzlich e Regelun- gen , wa s Anbieter n be i de r Ver- tragsgestaltun g frei e Han d lässt . „Di e Verträg e sin d meis t seh r komple x un d enthalte n ein e Rei- he erhebliche r Risike n un d auc h Nachteil e für Haus - bzw. Woh- nungseigentümer/innen“ , kriti- sier t Dr. Sandr a vo n Möller , Vor- ständi n de s Verbraucherschutz- verband s Wohne n im Eigentu m (WiE) . Konkret sollte n Verbrau- cher/inne n insbesonder e folgen- de Risike n un d Nachteil e ken- nen: 1. Da s monatlich e Nutzungsent- gel t lieg t häufi g übe r de m Zins- sat z für eine n entsprechende n Kredit. Da s Nutzungsentgel t lieg t in de r Regel , au f da s Jah r berechnet , zwische n 5 un d 7 Prozen t de s Teilkaufpreise s – un d dami t übe r de m Zinssatz , de r üblicherweis e be i eine m entsprechende n Kre- dit anfalle n würde. 2. Da s Nutzungsentgel t kan n nac h Ablau f de s Festsetzungs- zeitraum s deutlic h erhöh t wer- den. Di e Höh e de s Nutzungsentgelt s wir d häufi g für 10 Jahr e festge- schrieben . Danac h kan n de r An- biete r da s Nutzungsentgel t au f Basi s de s Immobilienwert s ne u berechnen . Ist diese r zwischen- zeitlic h gestiege n - beispielswei- se aufgrun d vo n durchgeführte n Sanierungsmaßnahme n -, er- höh t sic h da s Nutzungsentgel t entsprechend . „Da s kan n Eigen- tümer wirtschaftlich überfor- dern , da zu m Zeitpunk t de s Ver- tragsabschlusses meis t nich t kla r ist , wi e star k di e Erhöhun g späte r ausfalle n wird“ , sag t Dr. Sandr a vo n Möller . Dami t ver- bunde n sei da s Risiko , di e Im- mobili e zu verlieren : Wen n Teil- verkäufer/inne n da s Nutzungs- entgel t nich t meh r ode r nu r ver- zöger t bezahle n können , droh t im schlimmste n Fal l di e Zwangs- versteigerun g de r Immobilie , so- fer n die s nich t vertraglic h aus- geschlosse n wurde. 3. Je nac h Nutzungsdauer , kan n da s Nutzungsentgel t übe r de r Summ e au s Zin s un d Tilgun g eines vergleichbaren Kredits liege n – trotzde m verbleib t de r verkaufte Teil der Immobilie bei m Anbieter. Nutz t di e Teilverkäufer/i n di e Im- mobili e länge r als erwartet , kan n die Nutzungsentschädigung übe r di e Summ e au s Zin s un d Tilgun g für ei n entsprechende s Darlehe n hinausgehen . Trotz- de m verbleib t de r verkauft e An- tei l im Eigentu m de s Anbieters. 4. Sämtlich e Betriebs - un d Er- haltungskoste n de r Immobili e sin d meis t ausschließlic h vo n de r Teilverkäufer:i n zu bezahlen. Ein weitere r Nachteil : In de n Ver- träge n wir d meis t geregelt , das s die Teilverkäufer/in sämtliche Koste n un d Laste n de r Immobi- lie , als o Betriebskoste n sowi e In- standhaltungs - un d Instandset- zungskosten , komplet t allein e trage n muss , obwoh l es nu n eine n Miteigentüme r – de n An- biete r – gibt . „Da s kan n seh r teu- er werden , vo r alle m dann , wen n größer e Maßnahme n wi e ein e Dachsanierun g ode r ei n Hei- zungstausc h anstehen“ , warn t Dr. Sandr a vo n Möller. 5. De r Anbiete r sicher t sic h durc h eine n Mindesterlö s ode r ein e Wertsicherungsklause l ab. Fü r eine n spätere n Gesamtver- kau f de r Immobili e lasse n sic h di e Anbiete r meis t ein e Wert- steigerun g zusicher n - sei es durc h eine n vertraglic h verein- barten Mindesterlö s ode r ein e Wertsicherungsklausel . „Tritt di e Wertsteigerun g nich t wi e verein- bar t ei n ode r komm t es ga r zu eine r Wertminderung , verringer t sic h de r Antei l de s Teilverkäufer s am Verkaufserlös entspre- chend“ , sag t Dr. Sandr a vo n Möller. „Dami t träg t de r Teilver- käufe r da s alleinig e Risik o de r Wertentwicklun g de r Immobilie.“ 6. Di e Vermarktungskoste n be i eine m Gesamtverkau f sin d häu- fig intransparent. Verträg e könne n Vereinbarun- ge n enthalten , wonac h bei m spätere n Gesamtverkau f de r Im- mobili e ei n sogenannte s Durch- führungsentgel t ode r Pauscha- le n für Schönheitsreparaturen , Herrichtungskoste n ode r Prä- sentationskoste n an de n Anbie- ter bezahl t werde n müssen . Die- se schmäler n zusätzlic h de n An- tei l a m Verkaufserlös . Außerde m sin d sie für Verbraucher/inne n nich t überprüfbar 7. Be i eine r Insolven z de s An- bieter s kan n di e Zwangsver- steigerun g de r Immobili e dro- hen. Be i eine r Insolven z de s Anbieter s sin d Teilverkäufer/inne n nicht abgesichert . In de r Rege l finan- zier t de r Anbiete r de n Kaufprei s durc h eine n Kredit , de r mi t eine r Grundschul d au f di e Immobili e abgesicher t wird . Im Fall e de r Insolven z de s Anbieter s droh t di e Zwangsversteigerun g de r Immo- bilie , wodurc h di e Teileigentü- mer/i n sowoh l ihr Eigentu m an der Immobilie , als auc h ihr Nieß- brauchsrech t verliere n würde. WiE rät vo m Immobilien- Teilverkau f ab „Solang e de r Teilverkau f gesetz- lic h nich t regulier t ist , sehe n wi r ih n angesicht s de r Risike n un d wirtschaftliche n Nachteil e seh r kritisc h un d rate n grundsätzlic h davo n ab“ , warn t WiE-Vorständi n Dr. Sandr a vo n Möller . „I m Zwei- fel setze n Immobilieneigentü- me r dami t ihr Eigenheim , da s sie jahrzehntelan g abbezahlt ha- ben , auf s Spiel. “ Wer im Alte r zusätzlich e Liquiditä t benötige , sollt e alternativ e Finanzierungs- möglichkeiten recherchieren un d sic h vo n unabhängige n Ex- perte n berate n lassen. Forderunge n vo n WiE Wohne n im Eigentu m forder t de n Gesetzgebe r auf, da s Ge- schäftsmodel l Immobilien-Teil- verkau f zu regulieren , unte r an- dere m durc h ein e Verankerun g rechtliche r Grenze n im Bürger- liche n Gesetzbuc h ode r durc h ei n Sondergeset z – u m sicherzu- stellen, das s di e Vertragsgestal- tun g verbraucherorientier t um- gesetz t wird un d Teilverkäu- fer/inne n al s Verbraucher.inne n nich t unangemesse n benachtei- lig t werden . Unerlässlic h ist auch ein e Aufklärun g de r Verbrau- cher/inne n durc h öffentlichkeit- wirksam e Kampagne n un d Be- ratungsangebote. Ein e ausführlich e Darstellun g un d Erläuterun g de r Risike n un d Nachteil e de s Immobilien-Teil- verkauf s sowi e Beispielrechnun- ge n verschiedene r Anbiete r fin- de n Mitgliede r im kostenlose n WiE-Infoblatt „Immobilien-Teil- verkauf : Geschäftsmodel l mi t Tücken! “ au f de r Webseit e vo n WiE. Übe r WiE Wohne n im Eigentu m (WiE) ist ei n bundesweite r Verbraucher- schutzverban d mi t übe r 15.00 0 Mitglieder n un d Sit z in Bonn . De r Verban d trit t für di e Interesse n un d Recht e vo n private n Im- mobilieneigentümer/innen , ins- besonder e vo n Wohnungseigen- tümer/inne n un d Wohnungsei- gentümergemeinschaften ein. WiE forder t meh r Verbraucher- schutz un d Markttransparen z in de r Bau - un d Immobilienbran- che . Weiter e Informatione n fin- de n Si e au f de r Webseit e de s Verein s unte r www.wohnen-im- eigentum.de . Wohnen im Eigentum rät von dem Geschäftsmodell ab Nachteil e bei Immobilien-Teilverkauf Klaus Kuschmierz KG/AdobeStock Di e Baumess e läd t a m 13 . un d 14.09.2 5 vo n 11.0 0 bis 18.0 0 Uh r in di e Hall e Gartlag e ein , u m neuest e Entwicklunge n un d In- novatione n au f de m Bausekto r zu präsentieren . 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